פסק-דין בתיק ה"פ 20093-12-11

1.         תחילתה של תביעה זו הינה בבקשה מטעם המבקשת ליתן פסק דין הצהרתי כי היא בעלת מלוא זכויות החכירה המהוונות בדירה הנמצאת ברחוב חביבה רייך 27 בחיפה, דירה מס' 3 המופיעה בלשכת רישום המקרקעין כתת חלקה 3 חלקה 9 גוש 11196 (להלן: "הדירה").

2.         המבקשת הציגה הסכם רכישה של הזכויות בדירה מיום 11.2.07 לפיו רכשה מגב' סקול זלצר עופרה , המשיבה מס' 14, את הזכויות בדירה.

3.         על פי נסח הרישום מיום 17.8.11 זכויות הבעלות בדירה היו רשומות על שם הקרן הקיימת לישראל ומיום 29.9.61 נרשמה חכירה בחלקים שווים לטובת מר סלומון אנטון וסלומון אסתר ששמם נרשם בנסח הרישום ללא מספרי תעודות זהות.

4.         כתב התביעה עורר 3 בעיות מרכזיות שהצריכו פתרון:

4.1        מנוסח הבקשה לפסק דין הצהרתי עלה כי בין הזוג סלומון הרשומים כחוכרים ובין המשיבה 14 קיימות 5 חוליות נוספות שלא בא זכרן בספרי רשם מקרקעין והיה צורך לאתרם ולאמת את עובדת המכר מיד ליד.

4.2        בין המבקשת למשיבה 14 נתגלעה מחלוקת באם הסכם המכר שביניהן הופר ובאם המשיבה 14 זכאית לבטלו. עניין זה מתנהל במקביל בבית משפט מחוזי חיפה במסגרת תיק אזרחי 48519-01-12.

4.3        המבנה השוכן בחלקה 9 גוש 11196 נמצא בהליכים מתקדמים במסגרת של עיבוי בינוי באמצעות החברה היזמית גרינברג את שנאור - השכרת דירות למגורים בע"מ. כל דיירי הבניין המייצגים 17 דירות נוספות מעוניינים להמשיך ולקדם את הסכם העיבוי בינוי שנחתם כבר ביום 20.12.10.

            במסגרת הסכם העיבוי בינוי התחייבה החברה היזמית להעניק לבעלי הדירות שירותי בניה הכוללים את הרחבת הדירות , בניית ממ"ד לכל דירה, חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה בתמורה למכירת זכויות הבניה בחלקה וחלקים ברכוש המשותף לצורך ניצולם לבניית דירות נוספות במבנה, שיימכרו על ידי החברה היזמית. הדיירים לא נדרשו למתן תמורה כספית נוספת. עלה, כי כל בעלי 17 הדירות במקרקעין חתמו על ההסכם ואף המבקשת אלא שהתהליך דורש הצהרות על זכויות בדירה והעדר רישום הזכויות של הזכאי לכך בדירה יש בו כדי לעכב את כל התהליך . הוא מעכב את האפשרות לרשום את יחידה 19 אליה יועברו הרכוש המשותף וזכויות הבניה של הבניין הרשומים כיום באופן יחסי לכל אחת מהדירות הקיימות וכן יש בכך כדי לעכב קבלת ליווי בנקאי ומתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות במקרקעין.

5.         ב"כ החברה היזמית ביקש להצטרף לדיון ופעל ביחד עם ב"כ המבקשת על מנת לאתר את חוליות השרשרת בהעברת הדירה. נשמעה עדותה של נכדתם של הזוג אנטון ואסתר סלומון ז"ל ואומתה העובדה כי הדירה מושא הדיון היתה דירה בבעלותם..

            הוגשה הצהרת המשיבים 6-7, מר שבואלי עמוס  וגב' שבואלי נעמי אשר רכשו את הדירה בשנת 1964. הוגש הסכם המכר. הזוג שבואלי מכר את הדירה בשנת 1965 למשיבים 8-9, הם הזוג מבורך משה  וגב' מבורך יוכבד. לא הוצג הסכם המכר אך הוצג אישור מועצת פועלי חיפה המודיעים למינהל על העברת הזכות בדירה לזוג מבורך.

            הזוג מבורך, שהיו נוכחים בדיון היום, מכרו את הדירה למר שטיין ברוך ולאשתו גב' שטיין שרה הסכם המכר מיום 22.3.70 צורף.  מר מבורך אישר בדיון את עובדת המכר למשפחת שטיין.

            בני הזוג שטיין נתנו הצהרה כי מכרו את הדירה למשיבים 12,13,14 דהיינו למר סקול משה ז"ל, גב' סקול קלרה ז"ל ולגב' סקול זלצר עופרה . הוגש עותק של הסכם המכר.

            ביום 8.4.05 נפטרה גב' סקול קלרה וניתן צו קיום צוואה לפיה כל רכושה יועבר לגב' סקול זלצר עופרה. לא הוצג צו ירושה או צו קיום צוואה של המנוח מר סקול משה אך הוצג רישום בלשכת רישום המקרקעין המלמד על העברת כל הזכויות למשיבה 14, לרבות הזכות של מר סקול משה ז"ל.

            המסקנה המתבקשת כי הוכח שהזכויות החל מהבעלים הרשום והלאה, הועברו כדין לגב' סקול זלצר עופרה.

6.         כאמור, קיימת מחלוקת בין המבקשת לבין המשיבה 14 למי הזכויות בדירה מכוח הסכם המכר שביניהם. מחלוקת זו מתבררת בתיק אחר ותמשיך להתברר שם.

7.         על מנת שלא להפריע להתקדמות הליך העיבוי בינוי, ממונה בהסכמה ועל דעת הצדדים "קוורטט" שיופקד על ביצוע הפעולות הנדרשות לרבות חתימה מטעם בעל הזכויות בדירה 3. כל הצדדים ב"קוורטט" יפעלו בנאמנות עבור בעל זכויות בדירה 3, באשר הוא (בין אם בעל הזכויות היא המבקשת או המשיבה 14).

            ב"קוורטט" יהיו החברים עו"ד רון ברנט שיפעל כנאמן לביצוע כל הפעולות הדרושות לרבות חתימה על המסמכים השונים בנדרשים בהליך העיבוי בינוי מטעם בעלי הזכויות בדירה 3.כמו כן יהיו חברים כמשקיפים וכמדווחים עו"ד בן נון, עו"ד גולדהמר ועו"ד גב' בוסקילה. שלושת האחרונים יהיו משקיפים ומדווחים בין ביוזמת הנאמן ובין בתגובה ליוזמתם הם.

            כל הצדדים רואים יתרון בהמשך פעולת העיבוי בינוי וישתפו פעולה לצורך כך.

8.         בנסיבות אלה ניתנה הסכמתה של ב"כ משיבה 14 וכן הסכמתה של המשיבה 14 הנוכחת באולם כי הערת האזהרה אשר נרשמה ביום 14.2.2012 לפי צו של בית משפט מחוזי חיפה מיום 2.2.12 בתיק אזרחי 48519-01-12 , לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין תצומצם באופן שלא יחול על כל הפעולות מכוח הסכם העיבוי בינוי מיום 20.12.2010 ולא תחול על בקשה לתיקון צו הבית המשותף שבמסגרתה תוקם יחידת משנה 19 ואליה יועבר הרכוש המשותף וזכויות הבניה מכל היחידות אשר בבניין ברחוב חביבה רייך 27 בחיפה, לרבות הרכוש המשותף הצמוד ליחידה 3 וזכויות הבניה של היחידה מושא תיק זה. הערת האזהרה תסוייג כך שהיא לא תחול על העברת הזכויות לגבי יחידה מס' 19 משם כל הבעלים לרבות הבעלים של דירה מס' 3, לחברת גרינברג את שנאור השכרת דירות למגורים בע"מ, שהיא החברה היזמית של פרויקט העיבוי והבינוי.